Когда покупатель квартиры недоволен качеством или сроками выполнения строительных работ, подается претензия к застройщику об устранении недостатков. Законодатель предусмотрел механизмы воздействия на недобросовестную организацию, которые предусматривают денежную компенсацию в адрес долевого участника и понуждение застройщика выполнить обязательства. Для использования этих возможностей, необходимо знать, как предъявить застройщику претензию.
Когда составляется претензия к застройщику
Отношения застройщика и участника долевого строительства регулируются положениями Федерального закона “Об участии в долевом строительстве…” № 214-ФЗ. Пункт 1 статьи 6 документа обязывает застройщика сдать объект не позднее срока, прописанного в договоре. За нарушение данного правила на него налагается неустойка в виде пени в размере одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования Центробанка РФ от договорной стоимости за каждый день просрочки. Исключение составляют случаи, когда участник помешал застройщику сдать работу в срок путем неподписания необходимых документов.
Обратите внимание!
Даже если за 2 месяца участник был предупрежден застройщиком о задержке сдачи и получил предложение об изменении условий договора, но договор не был изменен, застройщик должен выполнить и сдать объект в срок.
Предъявить претензию застройщику, в соответствии с положениями статьи 7 № 214-ФЗ, участник вправе за несоответствие сданного объекта по качеству условиям, согласованным в договоре, а также обязательным требованиям, установленным законодательно. К таким нарушениям могут относиться:
- незавершение части работ;
- брак;
- несоответствие параметров высоты, площади указанным в договоре.
Предъявит застройщику претензию можно в течение трехлетнего периода с момента сдачи объекта - гарантийного срока. Его можно увеличить соглашением сторон.
Претензия включает одно из следующих требований к застройщику:
- устранение собственными силами и средствами недостатков в разумный срок;
- оплата расходов участника по устранению недостатков;
- возврат части первоначальной стоимости работ, адекватной имеющимся недостаткам.
Обратите внимание!
Если застройщик допустил серьезные нарушения по качеству либо не устранил их в разумный срок, участник может расторгнуть договор, потребовав возврата уплаченных денежных средств в двадцатидневный срок, а также неустойку в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Банка России за каждый день с момента получения денежных средств от участника до момента возврата. В этом случае он также направляет застройщику претензию.
Направить претензию застройщику можно в следующих случаях:
- застройщик нарушает сроки сдачи работ;
- застройщик допустил нарушения по качеству;
- застройщик не устранил нарушения по качеству в разумный срок.
Как правильно написать претензию застройщику
Претензия подписывается в двух экземплярах на имя генерального директора организации застройщика. В шапке указываются ее данные, данные участника. Следует указать сведения о заключенном договоре, местоположении, площади и стоимости квартиры. Основная часть претензии состоит из описания обнаруженных недостатков или указания на просрочку со ссылками на положения договора, Закон № 217-ФЗ, а также требования устранить замечания в разумный срок.
Обратите внимание!
Следует указать, что в случае отказа застройщика, заявитель будет вынужден обратиться в суд. В конце ставится дата составления документа и подпись заявителя.
Как правильно подать претензию застройщику
Надежным способом подачи претензии является отправка по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о получении. Чтобы сделать это, необходимо, подготовив 2 экземпляра документа и не запечатывая письмо, явиться в почтовое отделение и заполнить бланк по форме 107 "Опись вложения". Вернувшееся уведомление будет свидетельствовать о том, что застройщик получил претензию в срок.
Срок удовлетворения застройщиком претензии
Ни срок ответа застройщиком на претензию, ни срок удовлетворения требований, содержащимся в ней, законодателем не установлен. Разумный срок ответа на претензию составляет 10-14 дней. Когда законодатель устанавливает для спора обязательный досудебный порядок урегулирования, ответ должен быть получен в тридцатидневный период. Несмотря на то, что споры по договору об участии в долевом строительстве к данной категории не относятся, заявитель может руководствоваться обозначенными сроками.
Положение пункта 2 статьи 7 № 214-ФЗ предписывает исправление застройщиком недостатков по качеству в разумный срок. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ разъясняет, что “разумный срок” - категория субъективная, определяемая по конкретному делу судом. По договору с застройщиком этот срок может быть установлен в пределах 45 дней.
Что делать если застройщик не ответил на претензию или ответил отказом
Если претензия была направлена по правилам, то молчание или отказ является поводом обратиться с иском в суд. В период ожидания ответа на претензию продолжала начисляться неустойка, поэтому при подаче искового заявления необходимо произвести ее перерасчет. Копия претензии прикладывается к пакету документов.
Согласно пункту 12 “Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве…”, если застройщик добровольно не удовлетворил законные требования участника, он обязан выплатить штраф в размере половины от общей суммы неустойки дополнительно.
Можно ли не писать претензию, а сразу подавать иск в суд
Законодатель не относит споры по договору об участии в долевом строительстве к категории споров, по которым претензионный порядок урегулирования является обязательным, поэтому пострадавшая сторона может сразу обращаться в суд.
